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직거래한다고 보증금 날리면 안 되죠! 공인중개사 없이 계약 시 주의사항 총정리

💡 인트로: 중개수수료 아끼려다 보증금 날릴 수도?

요즘 전세·월세 직거래가 많아졌지만,
공인중개사 없이 부동산 계약할 때는 더욱 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
계약서부터 등기부등본, 보증금 반환까지
직접 챙겨야 할 주의사항을 총정리해드릴게요.

⚠️ 공인중개사 없는 직거래, 어떤 점이 위험할까?

사기 위험↑: 임대인 사칭, 위조 계약서 등
보증금 미반환: 소유권·담보 상태 확인 실패 시 위험
분쟁 발생 시 중재자 부재 → 법적 대응 어려움

✔️ 모든 책임이 임차인에게 전가될 수 있으므로 사전 확인 필수

✅ 직거래 시 반드시 확인해야 할 사항

① 등기부등본 열람

https://www.iros.go.kr 접속
소유자 이름, 근저당·가압류 여부 확인
임대인 명의와 계약 당사자 동일한지 확인

✔️ 대리인 계약 시 위임장·임대인 신분증 사본 요구

② 계약서 직접 작성

국토교통부 표준임대차계약서 양식 사용 권장
보증금, 월세, 계약기간, 특약 등 명확히 기재
계약금·잔금 지급 내역은 이체증빙 확보

✔️ 서면 계약 + 양 당사자 서명 및 지장 필수

③ 전입신고 및 확정일자

계약 후 바로 전입신고 → 주민센터 또는 정부24
계약서 지참하여 확정일자 부여 → 보증금 우선변제권 확보

✔️ 전입 + 확정일자 + 실거주 = 법적 보호 요건 완성

④ 보증금 반환보증 가입 검토

HUG 또는 SGI 서울보증
집주인 동의 없이도 세입자 단독 가입 가능
깡통전세·보증금 미반환 대비

💡 체크포인트 요약

계약 전 → 소유주 확인 + 등기부등본 확인
계약 중 → 표준계약서 사용 + 계좌이체 기록
계약 후 → 전입신고 + 확정일자 + 보증가입 고려

✅ 마무리: 수수료보다 더 큰 건 ‘보증금’입니다

공인중개사 없이도 안전하게 계약할 수 있지만,
그만큼 철저한 서류 확인과 법적 절차 이행이 필수입니다.

👉 “직거래라도 기본은 지켜야 내 재산을 지킬 수 있습니다.
계약 전에 반드시 이 체크리스트를 확인하세요!”

놓치면 손해! 이사 전후 세입자 체크리스트와 필수 절차 정리

💡 인트로: 이사, 짐만 옮기면 끝이 아닙니다

이사하면서 전입신고나 확정일자, 퇴거점검 등을 깜빡하면
보증금 문제, 공과금 이중청구, 세입자 권리 미보장 등 불이익이 생길 수 있습니다.

세입자 입장에서 이사 전후 꼭 챙겨야 할 체크리스트와 법적 절차, 지금 바로 확인해보세요!

✅ 이사 전 체크리스트

1. 계약 내용 재확인

입주일, 계약금 및 잔금 정산 여부
중개 수수료 계산 및 준비
특약 사항 재확인 (수리 조건 등)

2. 주택 상태 점검

입주 전 벽지, 바닥, 가구 상태 사진 촬영
하자 발견 시 입주 전 중개사 또는 임대인에 알릴 것

3. 전입신고 준비

전입 당일 또는 다음날 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신고
주소, 계약서, 신분증 필요

4. 확정일자 받기

보증금 보호를 위한 필수 절차
주민센터 또는 정부24에서 계약서 지참 후 신청

5. 전세보증보험(반환보증) 가입 검토

전입신고 및 확정일자 후 HUG, SGI 등 통해 가입 가능
전세사기 예방 필수 수단

✅ 이사 당일 체크리스트

이삿짐 확인 및 손상 여부 사진 촬영
수도, 전기, 가스 개별 계량기 확인 후 사진
공과금 정산(이전 세입자와 명의 정리)

✔️ 이전 거주지 퇴거 시에도 동일하게 확인 필요

✅ 이사 후 체크리스트

1. 각종 주소 변경

은행, 카드사, 통신사, 보험사 등 주소지 변경
자동차 등록 주소도 함께 변경

2. 인터넷, 가전, 우편물 이전 신청

택배/우편물 배송지 자동 변경 신청 가능
인터넷은 약정 해지 여부 확인 후 설치 신청

3. 임대차계약서 보관

실물 원본 및 스캔본 보관
확정일자 도장 찍힌 사본은 계약 해지 시까지 유지

💡 주의사항 요약

전입신고는 이사 직후 빠르게 처리해야 보증금 대항력 확보
확정일자 없으면 법적 보호 불가 → 꼭 함께 처리
집 상태 사진은 나중에 보증금 정산 시 증거자료
계약서 특약 미이행 시 증빙자료로 활용 가능

✅ 마무리: 이사도 ‘법적 절차’가 중요합니다

이사는 단순한 짐 이동이 아니라,
내 권리와 재산을 안전하게 지키기 위한 중요한 절차입니다.

👉 “체크리스트 하나로 이사 전후 실수 없이 준비하고,
보증금 분쟁 없는 이사 마무리하세요!”

보증금 지키는 필수 절차! 전입신고 후 확정일자 받는 법과 효력 정리

💡 인트로: 전세 계약했는데 확정일자 안 받으셨다고요?

전입신고만 하면 되는 줄 아셨나요?
보증금을 안전하게 지키려면 ‘확정일자’까지 반드시 받아야 합니다!

전입신고 + 확정일자 = 세입자를 법적으로 보호하는 가장 강력한 조합!
방법은 아주 간단하니 지금부터 확인해보세요.

🏠 확정일자란?

확정일자는 전세계약서를 기준으로 임대차 날짜를 공적으로 인정받는 제도입니다.

주민센터나 온라인으로 부여
보증금 회수 시 ‘우선변제권’ 효력 발생
임대차계약서를 제시해야 부여 가능

✔️ 전입신고만으로는 보증금 보호 불충분 → 확정일자 꼭 병행

💻 확정일자 받는 방법

① 주민센터 방문

전입신고 완료 후 주민센터 민원창구 방문
임대차계약서 원본 제시
접수 도장(날짜) 찍힌 확정일자 부여
별도 수수료 없음

✔️ 계약서에 직접 스탬프 찍어주는 방식
✔️ 방문은 세입자 본인 또는 세대원 가능

② 온라인 신청 (정부24)

정부24 접속 후 로그인
‘확정일자 부여 신청’ 검색
계약서 파일 업로드 (PDF 권장)
본인 인증 후 신청 완료

✔️ 결과는 PDF 형태로 발급 가능
✔️ 모든 지역 가능은 아니므로 주소지 관할 여부 확인 필요

✅ 전입신고 + 확정일자의 효력

임차인 권리 보호 3대 요건

전입신고
주택 점유 (실거주)
확정일자 부여

이 3가지를 충족해야
👉 보증금 ‘우선변제권’ 또는 ‘대항력’이 생깁니다.

즉, 집이 경매로 넘어가도
뒤늦게 들어온 채권자보다 먼저 보증금 돌려받을 수 있는 법적 권리가 생깁니다.

✔️ 확정일자는 ‘받은 날’ 기준으로 효력 발생 → 빠를수록 유리

💡 주의사항 요약

계약 후 전입신고·확정일자 반드시 하루 안에 처리
주소지 일치 여부 중요 (계약서 주소 vs 전입 주소)
임대인이 확정일자 막을 수 없음 → 세입자 권한
내용변경 시 재부여 필요 (금액, 주소 등 변경)

✅ 마무리: 보증금 지키는 유일한 무기, 확정일자

수천만 원, 수억 원짜리 보증금,
확정일자 한 번으로 법적으로 보호받을 수 있습니다.

👉 “계약했다면 오늘 바로 전입신고 + 확정일자까지 챙기세요.
이 두 가지가 내 전세금을 지켜줍니다!”

보증금 날릴 뻔?! 주택임대차계약서 작성 시 필수 체크리스트

💡 인트로: 계약서만 잘 써도 보증금은 지킬 수 있습니다

전세·월세 계약에서 가장 중요한 건 계약서 작성입니다.
막연히 중개사에게 맡기고 넘겼다가는
보증금 미반환, 주택 권리분쟁 등 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

지금부터 주택임대차계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 항목들을 정리해드립니다.

🧾 주택임대차계약서란?

주택을 임대(빌려주고) 또는 임차(빌려서 사는)할 때
양 당사자의 권리와 의무를 명시한 공식 문서입니다.

작성 의무는 없지만, 작성하지 않으면 법적 보호도 어려움
표준 임대차계약서 양식 사용 권장
계약 당사자와 보증금, 임대료, 기간, 특약 등이 포함됨

✅ 반드시 확인해야 할 주요 항목

1. 집주인(임대인) 정보

등기부등본과 일치하는지 확인
대리인 계약 시 위임장과 신분증 필수

2. 보증금 및 월세 금액

숫자(￦)와 한글 병기 확인
입금 계좌가 임대인 본인 명의인지 체크

3. 임대 기간

시작일과 종료일 명확히 기재
중도 해지 조건 포함 여부 확인

4. 계약금, 중도금, 잔금 날짜 및 금액

각 금액별 지급일을 명확히 적어야 분쟁 예방

5. 주택 상태 및 비품 내역

집 상태, 가전·가구 포함 여부 명시
사진 촬영 후 첨부해두면 좋음

6. 전입신고 및 확정일자 권장 문구 삽입

전입 후 주민센터에서 확정일자 필수
보증금 보호를 위해 꼭 필요

7. 특약사항

반려동물, 수리책임, 재계약 조건 등
구두약속은 반드시 특약으로 기록

📑 부속 서류 꼭 챙기세요

등기부등본: 실제 소유주 확인
신분증 사본: 임대인 본인 확인
건축물대장 (필요 시): 불법건축 여부 확인
관리비 포함 여부 명시

✔️ 전입신고는 계약 다음날 바로 가능
✔️ 확정일자 있는 임차인은 경매 시에도 보증금 우선 변제 가능

💡 꿀팁: 이런 점도 조심하세요!

임대인이 세입자보다 먼저 계약 해지할 수 없도록 명시
중도 계약 해지 위약금 조건 설정
직거래 시 특히 계약서 문구 꼼꼼히 체크
소액보증금 기준 확인 (지역별 상이)

✅ 마무리: 꼼꼼한 계약이 내 재산을 지킵니다

전·월세 계약은 형식이 아니라 내 보증금을 지키는 가장 중요한 절차입니다.
계약서 항목 하나하나 꼼꼼히 확인하고,
확정일자와 전입신고까지 잊지 말고 챙기세요!

👉 “표준임대차계약서 양식은 국토부 사이트에서 무료로 내려받을 수 있습니다.”

전세사기 피하려면 이것만은 꼭 확인하세요 – 계약 전 필수 체크리스트 총정리

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최근 몇 년 사이 전세사기로 인한 피해가 급증하면서, 세입자 보호에 대한 관심이 커지고 있습니다.
보증금을 돌려받지 못하는 피해는 수천만 원, 심하면 전 재산을 잃는 결과로 이어질 수 있기 때문에
전세 계약 전 사전 확인은 필수입니다.

이번 글에서는 전세사기를 예방하기 위한 필수 체크리스트를 정리했습니다.
계약 전 5분만 투자하면 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.

집주인 등기부등본 확인은 기본

등기부등본은 부동산의 신분증입니다.

등기부등본은 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 발급 가능
소유자 명의, 근저당권 설정 여부, 가압류 여부 반드시 확인
집주인과 임대 계약자의 이름이 다르면 사문서 위조 가능성 있음

선순위 권리관계 확인하기

해당 집에 이미 대출(근저당)이 설정되어 있다면,
보증금이 후순위가 되어 경매 시 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

‘최선순위’가 본인의 보증금인지 확인 필수
보증금보다 선순위 채권 합계가 높다면 절대 계약 금지

확정일자 + 전입신고 = 생명선

전입신고와 확정일자를 받아야만 대항력 + 우선변제권이 생깁니다.

계약 후 즉시 주민센터에서 신청
보통 전입신고만 하면 자동으로 확정일자 부여
반드시 계약일 기준으로 빠르게 진행해야 안전

전세보증금 반환보증 가입 여부 확인

보증보험은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우 대신 반환해주는 제도입니다.

주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 제공
집주인 동의 없이도 세입자가 가입 가능
보증료는 보증금의 0.1~0.2% 수준

시세보다 지나치게 싼 매물은 의심

시세보다 너무 저렴한 전세 매물은 미끼일 가능성이 높습니다.

‘깡통전세’일 수 있음 (보증금이 집값과 거의 비슷)
계약 전 주변 시세 확인은 필수
부동산 앱, 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용

중개업소 등록 여부 및 책임 범위 확인

공인중개사가 중개한 계약이어야 책임을 물을 수 있습니다.

중개사 등록번호 확인
책임보험 가입 여부 확인
중개사무소 명의 계좌로 입금하는지 확인

마무리

전세사기는 ‘운’이 아니라 ‘준비 부족’으로 당하는 경우가 대부분입니다.
기본적인 확인만 해도 90% 이상의 피해는 예방할 수 있습니다.
안심하고 계약하기 위해 반드시 위 항목들을 체크하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것도 추천드립니다.